前海智创管理处

印力董事长丁力业： 并购提升存量商业价值 计划3年内运营
丁力业认为，基金孵化+开发运营的规律是绕不开的，国内以后的公司，商业地产一定是跟资本接轨，类似的私募基金方式在没有公募REITs之前，是非常好的模式。商业地产的魅力还在于能与金融进行嫁接，利用金融工具促进商业发展。
2018年伊始，印力联合万科、TRIWATER收购凯德20个购物中心，拉开了中国商业地产并购的序幕。
这宗交易的谈判、定价等细节，或将为之后的商业并购提供样本；对于存量巨大的商业地产而言，通过收并购，优秀的资产管理者接手将提升其价值。
作为万科旗下的商业运营平台，印力因此项收购也获得了较大关注度，收购完成后印力的管理面积将达到1000万平方米，跃居国内商业地产运营*二，仅次于万达。
1月8日，万科集团高级副总裁、印力商业董事长兼总裁丁力业接受21世纪经济报道记者专访，详述收购凯德资产包的过程，分享商业地产存量提升的机会，以及印力商业地产平台未来的规划。
他透露，印力计划在3年内实现2000万平方米管理面积，未来在租金收入、经营回报、品牌影响力等指标上也要达到业内“数一数二”。
收购凯德资产包细节
《21世纪》：本次印力收购凯德资产包，是出于怎样的考虑？
丁力业：万科整合印力后，万科主航道做住宅，印力副航道（之一）做商业。然而，此前印力主要在20多个核心城市做商业地产，在万科布局了地产项目的很多城市，没有印力的商业地产项目，难以形成良好的协同。此次收购的凯德资产包，能弥补我们布局城市的缺漏，与万科、印力的战略相契合。
去年8月，我们与林明彦（凯德集团总裁兼**执行官）接洽时，他们与之前已经谈得很深入的一家买方，因难以解决运营问题而搁浅。印力抓住契机，利用五个月时间完成了这笔包含多个项目的大额交易，包括尽职调查、资金安排等，速度很快。
《21世纪》：凯德为何较终选择了印力作为交易方？
丁力业：接手方必须具备运营能力，而不仅仅是资金实力。凯德资产包中的商业项目大多开业七八年以上，运营已相当成熟。此前，有中心平台负责管理各个项目公司的人力、财务等事项；收购后，中心平台与项目的联系被切断，项目公司缺少依靠。作为收购方，如果仅是财务投 资人而没有运营能力，难以承接这些项目。
印力的优势是拥有相应的管理平台。这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，印力可以很顺利地承接下来，收购后，原来项目上的人员都会被保留。
《21世纪》：收购的定价方案非常重要，但中国商业地产并购此前并无太多案例可循。本次并购中，印力、万科和TRIWATER分别出了多少份额？价格是如何确定的？
丁力业：本次并购出资各三分之一，我们谁也不做**，而是共赢。并购价格不同于一般的公司用成本法、评估法或市场的成交价参考，而是按照国际惯例的资本化率确定，就是现金流量法，将租金折成价值是多少。我们认为这是对商业地产较保守、也较稳健的定价方案，就看租金收入。商业地产的本质是靠运营，靠长期的收入。它是一个持续性的增长，不是一次性买卖。跟地产开发是两个概念。
资本市场对一二三线城市商业地产的资本化率有一个评判标准。例如北上广深等*城市大概是3.5%到4.5%，二线城市在4.5%到6%之间，三四线城市是6%到7%。此次收购的20个项目是一个包含一二三线城市的资产包，较终资本化率取了6%到7%之间，得到了83.65亿这个价格。
在相同租金水平下，资本化率越高，价格越低，我们认为此次收购价格是非常合理的。这是国际通用的评估法，我们跟（黑石、万科、凯德等）大公司打交道都这样。
并购提升存量资产
《21世纪》：这项收购是否意味着，国内存量商业地产并购整合的开始？引发商业并购潮？
丁力业：确切地说并购是开启存量资产的提升。目前中国有很多的存量商业资产，按照人均面积来看，确实有些地方商业地产过剩，这部分存量如何进行提升是较大问题。在不拆掉重建的情况下，对外立面、室内等进行改造，变成一个崭新的购物中心，变得更有竞争力，这就是存量资产提升了。
以前许多人认为做商业地产很容易。拿个比较大的地，把住宅卖掉后“以售养租”，不仅得到了持有物业，还获得了税率优惠。这种模式并不可靠。商业地产还是要回归到运营本身。
商业地产有管理的基本要求，每年有固定的管理成本，比方说一年有几千万的费用，如果租金收入连基本的支出都难以覆盖，是很痛苦的。这对印力而言，意味着未来会有很多收购标的。
《21世纪》：从这次收购看，凯德在收缩战线回到核心的一二线，而印力是否要去到更多的二三线城市？
丁力业：这次收购实际上体现了印力和凯德不太一样的策略。中国老百姓不可能只在*城市，广大的中产**更多在二三线城市。比如说四川地区的一些城市，宜宾、、绵阳也是非常好的城市。中国的市场还很大，印力是中国公司，完全可以深入到二三四线，只要我们的购物中心能满足当地的消费，能够提高当地老百姓的生活水平，就可以去做。商场必须做到本土化，因为客户就是本地的。
《21世纪》：收购凯德这些项目后，印力会着手进行改造吗？
丁力业：这取决于市场。市场是在变化的，如果一个商场十几年不变，也难以生存。成熟运营商的改变都是在过程中，事实上此前凯德已经改过一轮。接下来希望能利用我们对中国市场的了解，做一些调整，从而更好地服务于当地社区。
《21世纪》：接下来印力是否会有更多类似的收并购交易？
丁力业：传统的拿地开发模式不太符合万科对印力“尽快做到数一数二”的定位。将来，收并购会是印力加快速度的主要方式，我们会对收购标的定一个标准，跟战略吻合。
现在的问题在于（存量资产）打包的少，单个的多。一个一个项目谈很辛苦，所以我希望打包一起谈。因为既然做了一个包，一般来说对商业地产的认识、共同语言会多一点。
印力将走向凯德模式？
《21世纪》：万科成立两只基金收购旗下42个项目打包交给印力运营，后续还会有什么动作？
丁力业：方向的确是这样的，未来万科开发的项目**交给印力运营。但万科内部有赛马机制，内部竞争。成为万科唯 一的商业运营平台的前提，是我们自己做好。通过打造柔性组织，印力希望能跟上万科的节奏，同时在控制员工规模的前提下实现人均效益的提升。
《21世纪》：收购凯德资产包也是基金操作，印力是否会走向基金孵化+开发运营的“凯德模式”？
丁力业：可以说这个规律是绕不开的，商业地产的发展规律就是这样。新加坡做商业地产比较早，发展比较快。国内以后的公司，商业地产一定是跟资本接轨，类似的私募基金方式在没有公募REITs之前，是非常好的模式。
这两年国内金融机构也看懂了租赁型业务的模式，以前他们觉得回报这么差，十年才拿回来，现在觉得商业地产每年都有非常好的现金回报，很稳定，就会支持。
商业地产的魅力还在于能与金融进行嫁接，利用金融工具促进商业发展。未来只要是有国家允许的金融工具推出，印力都会考虑采用，以此助力实体经济的发展。
《21世纪》：万科董事会**郁亮对印力有很大的期望，要在商业领域做到数一数二，那么印力现在有没有具体的目标？
丁力业：目前我们的管理面积是近1000万平方米，排在国内*二。未来三年，我们希望管理面积能做到2000万平方米。
《21世纪》：印力有商业平台租金收入百亿的目标吗？
丁力业：租金百亿，未来可能是这个方向，我们争取快一点。商业地产的魅力就在于，运营好的话每年都在增长。住宅每年销售额都清零，商业地产不用清零，是持续稳定的收入。
《21世纪》：印力还要“良好**”，如何衡量一家商业运营商的行业竞争力和**力？
丁力业：管理面积并不能完全衡量运营能力，在内部管理和经营回报方面，我们有一个简单的回报率指标，就是运营净收入除以项目总投 资；还有商业模式，包括控制成本、项目选址、如何开发等一套体系，以后在中国一提起商业地产，就要想到印力的商业模式。
未来，印力希望从规模、产品、经营回报、商业模式、团队文化这几个维度，综合成为数一数二、良好**的商业地产运营商。

*解读9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据


国家统计局21日发布了2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。
一、*城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅回落
9月份，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。据初步测算，从环比看，4个*城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。
二、一二三线城市**季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落
9月份，*城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比去年同月回落0.4个百分点；**季度平均，同比持平，而去年同期为上涨13.2%。二手住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比去年同月回落2.5个百分点；**季度平均，同比上涨0.6%，涨幅比去年同期回落14.4个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨9.6%和9.1%，涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点；**季度平均，同比分别上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期分别回落4.1和1.1个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%，涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点；**季度平均，同比分别上涨5.1%和5.2%，涨幅比去年同期分别回落3.8和0.2个百分点。
三、15个热点城市新建商品住宅销售价格上涨城市个数减少，涨幅回落
9月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，比上月增加1个；持平的2个，与上月相同；上涨的11个，减少1个，较高涨幅为1.3%，11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。同比下降的城市有2个，与上月相同，较大降幅为1.3%；持平的1个；上涨的12个，减少1个，较高涨幅为12.3%。

上周新房住宅量升价稳 价格稳定在5.4万元/㎡


规土委数据显示，上周（2018.10.15-2018.10.21）深圳全市新房住宅共成交533套，环比上涨6.81%；成交均价54089元/㎡，环比上涨0.62%。二手住宅共成交1149套，环比上涨42.73%；成交均价50040元/平，环比下降0.39%。总体来说，周度新房、二手房量值齐升，二手成交增长更为明显。


新房住宅量升价稳
深圳全市新房住宅共成交533套，环比上涨6.81%；成交面积5.15万㎡，环比上涨6.56%；成交均价54089元/㎡，环比上涨0.62%。10月前半程，假期等因素综合影响，新房成交量偏少，10月截止21日，新房共备案1258套，按当前的成交速度，月度成交预计在2000套左右。价格方面，周度微涨，仍稳定在5.4万元/㎡区间。
上周有一项目分两次获批，五项目开盘。其中，位于福田上沙片区的中洲湾共推售636套房源，位于龙岗中心城的朗泓龙园大观共推售1014套房源；位于盐田沙头角片区的佳兆业盐田城市广场共推售737套房源，位于坪山的深城投中城AIO共推售342套房源，位于福田香蜜湖片区的深业中城共推售751套房源。


从成交区域来看，龙岗重返全市成交**大区位置，一周内共成交245套，占据了46%的成交量；其次是宝安区，成交221套，占全市总量的41%；再次是南山区，成交61套；盐田区和福田区各成交3套；罗湖区零成交。
从环比变化来看，龙岗南山两区环比有所增长，其他区域环比有不同程度下跌，其中基数较大的宝安区跌幅不足两个百分点。
二手住宅量值基本达到节前水平
深圳全市二手住宅共成交1149套，环比上涨42.73%；成交面积9.51万㎡，环比上涨43.36%；成交均价50040元/平，环比下降0.39%。二手住宅过户量同样进入恢复阶段，量值基本达到节前水平。从每日数据看，过户量已走出前两周每日百余套水平，周内日度稳定在二百套之上。


从成交区域来看，在上周的二手住宅成交中，宝安区252套成交量居**，龙岗区249套紧随其后，福田218套、南山209套、罗湖194套、盐田27套。从环比变化来看，六个区域环比齐涨，其中盐田区基数小，涨幅**过一倍，其他区域涨幅在二至六成之间。
从报价来看，上周深圳七区二手住宅报价普跌，其中罗湖报价下调2.6%，跌幅较大。从报价变动的区间来看，上周二手住宅报价下跌的盘源的占比为65.41%，较**周减少了0.32%；上周二手住宅报价上升的盘源占比为26.73%，较**周下降了0.91%。
数据显示，10月1日至21日，深圳新房住宅共成交1258套。根据市场监测，上周有2321套集中住宅入市，去化不到两成。预计短期内市场成交仍将在低位徘徊。
报告称中国商业地产投资更趋于理性


中新社厦门9月8日电 (记者 龙敏)中国商务部投资促进事务局8日在厦门发布《2018商业地产投资促进报告》。该报告分析认为，2018年以来，在宏观政策的影响下，中国商业地产投资更加趋于理性，拿地、投资、新开工的项目数量均呈回落趋势。
同时，品质化商业项目通过品牌输出“轻资产”模式向三四线城市下沉，一方面助力品牌商业地产企业减轻资金压力，实现项目的快速复制；另一方面，对于地方中小房企的商业地产开发品质起到提升作用。
《2018商业地产投资促进报告》包括五部分内容，即2017年商业地产投资的宏观情况、商业地产投资发展的区域研究、主要商业业态的投资及发展情况、**商业企业投资情况和典型案例、商业地产行业的发展趋势以及面临的机遇与挑战。
该报告指出，商业地产行业发展困境主要表现为融资难。2018年房地产行业传统融资渠道明显收紧，房企不得不寻求多元化融资渠道。融资门槛提高、审批流程长等因素导致的拿地难，也是制约商业地产发展的重要因素。
此外，部分城市的商业地产企业还将面临着供给过剩、竞争激烈、运营能力不足导致的去库存压力。
报告还对未来中国商业地产的发展趋势进行了研判。报告认为，行业整体发展趋势向好。
在报告中，这一研判是基于以下因素作出：消费升级、“五大幸福产业”(即旅游、文化、体育、健康、养老五大产业)及数字化技术迭代将赋能商业地产创新发展；新业态、新物种、新品牌激发商业创新活力；场景较致的创新业态，将成为推动商业地产内容革新的主力军，模式呈现多样化趋势；科技元素和生活场景搭建受追捧。(完)
深圳万科不再叫“地产公司” 房企频频更名彰显战略新走向
万科旗下又一城市公司将进行名称变更，这一次是深圳万科。深圳万科相关负责人向《每日经济新闻》记者确认了这一消息。深圳万科的全称将从“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”，目前国家企业信用信息公示系统尚未更新这一名称。
在深圳万科之前，上海万科、广州万科等多家城市公司已经**更名，将企业名称中的“房地产”去掉。深圳万科回应称，这并非是“去地产化”，而是扩大经营范围，深圳市万科房地产有限公司有教育、文体等业务，这些业务都是房地产以外的业务。
去年以来，已有多家房企进行名称变更，如龙湖地产更名为龙湖集团等。进行更名的背景是，随着房地产行业的增速放缓，房企纷纷试水多元化。例如万科，商业版图踏足长租公寓、商业地产和物流地产；而龙湖则是将商业运营和长租公寓确立为主航道业务。
表面上来看，深圳是一座充满理想的年轻城市，有着让房企培育起其他新业务的土壤。而更为深层的原因则是，深圳的商品房住宅土地供应正在放缓，单一的住宅开发已经很难适应这座城市的发展步调。
虽然深圳万科至今已经稳居深圳房企销售额排行榜冠军多年，但也不得不为未来的发展道路作打算。在万科南方区域的几座城市之中，深圳也是万科多元化业务试水较为深入的一座。
万科高级副总裁、南方区域本部**执行官张纪文早在2015年就提出了“八爪鱼战略”，其对应的是八大板块的业务为：万科家是万科传统的住宅业务；万科塾是一站式培训教育mall；万科悦提供养老和教育服务；万科云是个办公空间；万科驿和万科派是长租公寓；万科广场和万科里则提供不同类型的购物消费服务。
时至今日，万科的一些多元化业务已经在深圳落地生根，“万村计划”就起步于深圳。这是一项“城中村改造”的业务，以“城中村综合整治＋引进物资营管＋城市化商业运营”的模式开展工作。
据万科《2017年企业社会责任报告》数据，截至2017年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中10个村已开启整租及改造运营工作。
“万村计划”事实上是刚刚被万科列为三大核心业务之一的长租公寓业务扩张的主要途径。万科通过升级城中村公共设施配套，在城中村尝试将部分旧楼改造为长租公寓，提供租赁服务。“万村计划”目前已经完成了珠海、厦门的异地复制。
《每日经济新闻》记者注意到，万科的教育板块梅沙教育在深圳也正在蓬勃发展期。深圳万科今年有万科双语学校、万科梅沙艺术学院等学校面世，在此之前，梅沙教育在深圳地区已经拥有创新型公办学校两所、民办国际化高中一所。
三个月前，在万科的年度股东大会上，万科董事会**郁亮在展望万科未来时指出，“十年之后，万科还是地产公司吗？我觉得不应该是了。如果还是，我觉得应该也会很惨淡。希望未来的十年，大家想到万科的是美好生活，而不是三好房子。”
他那时谈到，正在考虑“去地产化”，将从城市公司更名开始，“把‘地产’两字去掉，万科地产变成万科企业，例如上海万科企业而不是上海万科地产。
彼时舆论的解读是，万科将抛弃“房地产”，由此还引发了一波看空房地产行业的言论。此后万科集团副总裁、董事会秘书朱旭在多个公开场合作演讲时强调，万科没有抛弃房地产,而是在做定位的更新，住宅依旧是万科坚持的领域。
如果回溯万科所做的多元化业务，再结合郁亮的发言，万科“去地产化”的提法并不能完全体现万科的战略。郁亮说，“我们的主线从来没有变过，就是城市发展和老百姓变化两条主线。老百姓对住宅的要求越来越倾向于服务，我们为他们的需求提供服务。”
而万科提供的服务依旧围绕不动产：长租公寓、商业地产、物流地产、养老教育等等，都是围绕住宅开发而衍生开来的一系列业务。例如，万科的商业地产板块，其定位不是区域成员购物中心，而是服务社区、服务邻里，所有的商场都是在社区里面，都是为普通老百姓的家庭而服务。
龙湖亦是如此。今年龙湖的全称由龙湖地产有限公司更改为龙湖集团控股有限公司，其时龙湖划定了四大主航道业务：地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理，同样是围绕不动产开展的一系列多元化业务。
郁亮曾说，万科的多元化是“相关多元化”，不过对于习惯了住宅开发商业模式的开发商而言，向服务商的迈步始终是要对思维方式作出较大的革新与转变。
曾有一名房企战略咨询公司的董事长向《每日经济新闻》记者分析称，房企从房地产开发商转向城市配套服务商，这当然有一哄而上的行为，但实际上是因势而变，也体现了行业未来的发展趋势。“这是战略定位的真正转向，今后肯定会在生活内涵和外延上有所延展。要从开发到服务、从房屋到生活，思维要转变，才能做好这个角色。”