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深圳1500套新房入市 虽降价揽客但成交量仍未如预期


尽管“银十”开发商推盘热情见涨，深圳楼市却是秋风阵阵，凉意渐浓。10月14日，深圳首 个限地价限售价的“双限”住宅项目碧桂园凤凰国际公馆正式开盘入市，算上前两天先后开盘的香山美墅·云颂、绿景红树湾壹号等具有市场代表性的项目，近一周内深圳楼市有**过1500套新房源进入市场。然而，这些项目虽然各有不同的手段揽客，也吸引了不少购房者“围观”，但较终的成交量却并未如预期。“随着政策不断将投 资客挤出市场，相比上半年甚至过去几年，深圳市场现在已经进入了一个价格平稳、成交萎缩的状态。”提及市场变化，某品牌房企城市营销负责人如是总结道。
有新盘价格低于二手房　去化率仅六成
南都记者了解到，位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆**开盘推出了348套新房源，总价范围171万- 383万元。2016年底该项目地块以深圳首宗限地价又限售价的条件出让，彼时已经明确未来商品房预售均价需低于同类项目届时备案价的90%，且不得**3 .06万元/平方米，较高销售单价不**过3.23万元/平方米。
据悉，该地块成交楼面地价为2.24万元/平方米，而目前地块所在区域的二手房均价已经在3.1万元/平方米左右。对比之下，碧桂园凤凰国际公馆**开盘仅3 .06万元/平方米的均价，不仅是坪山在售新房中的较低水平，甚至比二手房价格还低，受到市场关注。
市场人士透露，碧桂园凤凰国际公馆在10月13日进行认筹，10月14日正式开盘时，现场到场的客户有近300人，但即便价格相对吸引，348套新房较终仅去化200余套，去化率约六成。
无*有偶，**天开盘的福田区豪宅项目绿景红树湾壹号，也因为延宕3年才较终开盘而受到市场广泛关注，推出的345套新房甚至获得了700多的认筹客户，现场摇号客户471个，但较终也因为弃购客户较多，去化率不足七成。
有中介人士向南都记者透露，较早在2015年底项目就开始筹划入市，但因为审批的预售价格一直达不到开发商预期的10万元/平方米以上，导致入市时间数度推迟。
此次绿景红树湾壹号开盘的价格普遍在8-9万/平方米间，毛坯价格，还推出了开盘当天9.8折、按时签约9.9折、一次性付款9.8折等优惠，较终也并未能吸引更多的客户入手，在认筹客户**出近一倍的情况下，开盘当天去化不足七成。
知情人士指出，绿景红树湾壹号100多平方米的两个大户型基本**，但80余平方米的户型因为实用率稍显不足，导致客户购买意愿不强。
实际上，碧桂园凤凰国际公馆、绿景红树湾壹号已属近期去化相对不错的项目，10月12日开盘的南山区豪宅项目香山美墅·云颂情况更为惨淡，推出836套住宅，均价8.2万/平方米，前期认筹客户501人，到场参与摇号选房的却不足400人，因为弃选客户较多，较终仅售出300余套房源，去化率低于四成。
投 资客被挤出　市场更为理性
总体来看，如今的市场热度，已不复以往，如华润城项目般的抢房热潮亦难再现。多数观点均认为，受调控的影响，如今投 资客大大减少，目前市场已经越来越理性，无论是一手还是二手房，均不再盲目追求项目价格的投 资性，而是倾向于选择核心区域配套较好等性**的项目，规避风险。
“这种情况至少会持续到年底。”某品牌房企城市营销负责人向南都记者表示，过往两年深圳的项目开盘去化率基本在七成以上，部分甚至可以达到九成，但今年以来，除了少数类似华润城的热点项目，大多数项目开盘去化率已经普遍降至四五成。
经历前两年的楼市热潮后，目前市场整体库存已经偏低，因此调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”，打压楼市投 资性行为，全国各地楼市也因此受到不同程度的影响。
上述人士分析指出，在一二三线城市布局不均衡的房企，因为二三线城市项目去化率降低，会考虑将*城市的项目以价换量，从而补充资金。
另一方面，即便是负债率和融资成本都相对较低的房企，也有加快资金回流，从而抓住市场下行时兼收并购机会的考虑，因此同样会希望能提高项目周转，适时获取更多优质土地。
“目前房企更希望追求量，而不是价格。”上述人士分析指出，基于年底回款等压力，接下来市场推出首付分期、打折优惠、特价房等促销手段的项目也会逐步增多。短期来看，目前市场价格较为平稳，客户回归理性，整体利好刚需。但因为住宅用地供应一直较少，而城市更新项目开发周期较长，所以未来几年内深圳的住宅供给依然还是处于紧张的状态中，不过整体是向好的。

1.位置：位于宝安区宝源路与西乡大道交汇处，一号线西乡站D出口600米处，十一号线碧海湾站B出口300米处；


2.交通：一号线西乡站D出口步行600米，十一号线碧海湾站B出口步行300米，公交站台为圣淘沙骏园站， 多条公交路线途经，320路 718路 m240路 m375路 m382路 m507路 高峰专线72路，交通十分方便；


3.房源面积有55平米-113-1000平米 自由组合 户型方正实用，采光通透，租金为70元/平起租，管理费为5元/平。


4.配套：周边配套完善，楼下有湘菜酒楼，便利店、有骏通大、牛肉火锅店、各种此湘菜馆、川菜馆、沙县小吃等，距离西乡天虹仅五路程，各种价位的房、小区房、农民房，能满足您公司员工衣食住行。

一把卖出36.5亿元 别墅成交大涨115%


一周大数据
根据中原的统计数据，上周（10月15-21日）新建住宅市场（剔除自住房和**房，含普通住宅+豪宅+别墅）成交36.5亿元，环比上周略涨3%，成交624套，环比**周增加7套。其中别墅成交71套，环比上涨增加27套，别墅成交占比11%。较新新房成交均价为47158元/平方米，环比价格有所下调。
一周区域亮点
“银十”新房市场继续保持稳定，别墅成交环比大涨。上周别墅成交6.48亿元，环比**周大幅增长115%，35122元/平方米的成交均价，套均价913万元/套，环比**周减少229万元/套。普宅套均价543万元/套，环比**周再次下滑23万元/套。
1，11个区域成交额上涨
来自中原的统计数据显示，上周除石景山、房山等2区域成交额环比下跌外，包括朝阳、海淀、丰台、大兴、通州、昌平、顺义、门头沟、平谷、怀柔、密云等众多区域成交额上涨。
数据表明，上周东城、延庆等2个区域0成交，西城、怀柔等2区域只有一个成交楼盘。大兴区19个楼盘有成交记录，成交楼盘数较多。上周仅怀柔区域成交套均价**过1000万元/套以上，原因在于该区域只有一个别墅项目成交，总价偏高。
2，14个限竞房集中大兴、昌平和房山
上周限竞房成交楼盘主要集中在大兴、昌平和房山，大兴和悦华锦(免费看房)限竞房共有1693套房源，全部为6-8层花园洋房，1梯2户，户型是90平三居和130平四居，容积率1.8。周边金茂府、海梓府等豪宅的提升了区域居住氛围。亦庄金茂府叠拼180-210㎡在售，主力户型为130平-210平3居-5居。城建·海梓府目前主推玫瑰墅叠拼，样板间已经开放，在售叠拼为280-370㎡。
昌平**京投发展·公园悦府项目容积率1.58，项目位于北五环 8号线平西府站上盖，目前主推27层高层产品，两梯四户，户型面积87-136平。
顺义**城建·合院项目户型为210-370平方米的合院产品，同时在售的还有部分高层，户型面积为95平方米三居。项目采用组团布局方式,强调组团及围合院落，园林规划以**整体为诉求，组团绿化与低密度住宅院落景观浑然一体。
3，总价2000万元以上房屋仅成交1套
从成交价格情况看，上周除石景山区域价格平稳外，海淀、丰台、顺义、门头沟、怀柔等区域成交价格环比上扬，朝阳、大兴、通州、昌平、房山、平谷、密云等7区域价格下挫。
上周新房市场仅东城区的金胜嘉园1个楼盘成交价格**过10+，成交均价120078元/平方米，荣登上周新房市场成交均价的**，现房销售。
数据显示，上周新房市场售价5-7万元/平方米之间楼盘成交套数较多，达到51%。其次是3-5万元/平方米之间的房屋，成交均占比23%。
上周，总价500-1000万元之间的房屋成交量良好，达到49%，其次是500万元以下的房屋，占比45%，刚需和刚改项目占据了整体成交市场的9成。总价2000万元以上仅成交1套。目前总价在500-1000万元之间的房屋，平均成交价格为53464元/平方米，套均价709万元/套，成交均价有所下跌，但套均价上涨。
4，别墅产品套均价环比上扬
中原的数据表明，上周五环内新建住宅成交62套，成交量占比10%，与**周保持平稳。五六环之间房屋成交份额较高，占比54%。五六环之间新房较新成交均价54499元/平方米，环比**周价格平稳。
上周新房市场3居产品成交量较大，占比59%，90平方米以下的房屋成交较多，占比4成。
别墅产品中，叠拼别墅产品周度成交量良好，上周叠拼别墅成交43套，占比6成，套均价7141万元/套。其次是联排产品，套均价为883万元/套，环比**周均上涨。
上周新建住宅市场（含普通住宅+豪宅+别墅）较新成交状况


（数据来源：建委。备注：上述数据个别项目价格为当年网签遗留房源，成交价与现时有别。）

项目位于西乡地铁口和碧海湾地铁口中心地段，300米可到沿江高速，


200米到宝安中心区，到南山科技园，500米内的配套有两个地铁口、天虹购物、酒吧娱乐、酒店休闲等等。


部分户型带私人花园，先到先得，旁边没遮挡物采光非常好，可配备办公桌子，直接拎包入住，家具齐全，车位充足。
目前在租面积有55-113-122-165平方，需要更大可选择喜欢户型进行合并，价格只需70元/平方，管理费5元

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· 公 交：附近有m376323路;b847路;b887路;m240路;m313路;m375路;m382路;m507路;m522路;m558路;m560路;n27路;高峰专线72路等多条公交线路汇聚于此，便捷的交通是公司办公场地无可替代的优势条件

金九购房季到来 华润南山前海双盘三推获关注



排名 企业名称 企业公众号 影响力指数
1 华润置地 华润城 84.62
2 龙光地产 龙光玖龙台 69.67
3 深业置地 深业上城 67.98
4 龙光地产 龙光城 67.12
5 天安云谷投Zi资 天安云谷二期 67.04
6 星河集团 深圳星河WORLD 64.37
7 启迪控股 启迪协信深圳科技园 62.65
8 鹏瑞地产 深圳湾1号 61.58
9 金地、**、大百汇集团 深圳中心综合体 60.76
10 润科置业 润科华府 56.73
11 碧桂园集团 碧桂园领寓 56.49
12 世茂集团 世茂前海中心 54.19
13 心海控股 心海城 53.82
14 宝能集团 宝能城 53.05
15 金地集团 金地龙城 52.14
16 东关集团 东关乐尚林居 51.19
17 华润置地前海公司 华润前海中心 51.12
18 深城投置业 深城投中城AIO 49.76
19 联建投Zi资 联建君钰府 49.11
20 恒大地产集团 恒大时尚慧谷大厦 48.31
21 东部开发集团 英郡年华时光里 46.35
22 深业置地 深业东岭 46.17
23 碧桂园集团 碧桂园凤凰国际公馆 46.01
24 东海集团 东海国际公寓 45.92
25 唐商集团 唐商前海双悦 45.71
26 泰富华集团 泰富华天峦湖 44.56
27 宏发集团 宏发QCC前城 44.35
28 康利集团 康利城 44.24
29 瑞锦丰实业 牧云溪谷 43.86
30 君胜集团 君胜熙珑山 43.85
31 中熙投Zi资集团 香莎公馆 43.62
32 花样年地产 花样年家天下 43.47
33 富宏地产 凤凰天誉 43.12
34 恒大集团 恒大城市之光 43.07
35 中骏置业控股 中骏四季阳光 42.95
36 深岛实业 里城玺樾山 42.38
37 寰安置业 前海嘉里中心 41.84
38 颐安集团 颐安都会 41.49
39 宇宏投Zi资集团 深圳宇宏健康花城 41.33
40 颐安集团 麓园 40.99
41 深圳机场地产 *城 40.73
42 鹏城置业投Zi资 鹏城珑门 40.47
43 中洲宝能置业 前海观一 40.03
44 泰富华集团 泰富华悦都会 39.66
45 安宏基控股集团 安宏基天曜 38.92
46 怀德地产 怀德峰景 38.85
47 勤诚达集团 勤诚达前海世界 38.61
48 金洪实业 金洪观荟 38.49
49 龙光地产 龙光玖龙玺 37.17
50 恒大集团 恒大天璟 37.04
深圳房企项目官微影响力TOP50
榜单说明
1、时间：2019年9月1日至2019年9月30日；
2、来源：本榜单为乐居财经根据微信公众号公开数据查询，以阅读量、点赞数、更新频率等系数加权所得，解释权归乐居财经所有。
榜单解读
2019年9月深圳房企项目官方微信影响力TOP50榜单新鲜出炉，排名**的房企项目依次是华润城、龙光玖龙台、深业上城、龙光城、天安云谷二期，其影响力分值分别为84.62、69.67、67.98、67.12以及67.04，房企龙光地产在本月**排行中占据两席，其中龙光城更是连续4个月入围**，可见影响力之巨。
乐居财经收集了65个在售房企项目微信公众号作为"深圳房企项目官方微信影响力排行榜"的样本库，9月份共有65个账号有更新。本次榜单影响力指数取决于深圳房企项目官方微信月推送次数、总发文量、总阅读量、头条日均阅读量、总点赞数、头条日均点赞数、头条阅读峰值、头条点赞峰值、运营策略、实际影响等多项数据。
本月深圳房企项目官方微信影响力指数的平均值为45.44，50个**项目中有25个项目**平均值。其中前50项目公众号总阅读量的平均值为7408.29，有14个项目位于平均值以上；月推送次数的平均值为6.52篇，其中29个项目推送量达到平均值；公众号总点赞量的平均值为47.91，共19个项目**过平均水平。
案例回顾
标题：华润城润府三期(三期）项目销售公示方案账号名称：华润城时间：2019-09-17
华润城润府三期9月17日取得预售许可证，先推售4号楼、5号楼两栋住宅，再推3号楼商务公寓，两轮产品的选房流程刷爆了深圳人的朋友圈。
从项目销售公示方案、到住宅登记温馨提示、公证摇号流程及规则、公证选房提示、选房结果公示；以及后来的3号楼商务公寓登记温馨提示，两轮产品的选房流程刷爆了深圳人的朋友圈，虽然时间紧迫，要求苛刻，必须要本人到场，登记需要200万保证金，但全城仍因一座楼盘而疯狂，润府之名一时无两。
标题：华润前海中心悦玺公寓销售方案公示——前海华润金融中心T201-0078（3）一期T4栋账号名称：华润前海中心时间：2019-09-18
无*有偶，同一天获得预售许可证的华润前海中心，在华润城引爆朋友圈的次日，也公布了悦玺公寓T4栋的销售方案公示。
同一家房企，同一天拿证，连续两天公布销售方案，同样得到较大的关注，悦玺公寓地处前海，虽然还没有华润城那样完善的商业配套，但前海的未来价值是毋庸置疑的，这也是它虽然是公寓，但阅读量仍然比较靠前的原因。
标题：深圳较强规划方案曝光!沙井要爆发了账号名称：香莎公馆时间：2019-09-13
《深圳市海岸带综合保护与利用规划（2019-2035）》9月7日正式出炉，划出深圳15个海岸段已有明确发展定位，海洋新城-松岗沙井段岸段定位为海洋新兴产业、会展经济区。
本次深圳提出建设海洋新城，可见其重要程度。按照官方说法就是：继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的**性增量发展空间。海洋新城位于大空港规划区西北部，北起茅洲河口，东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻，南侧紧邻宝安综合港区一期工程，西至交椅沙，规划面积约7.44平方公里。不得不提，未来仅沙井一地，就有23个旧改项目，再加上商业、交通齐发展，发展不可**！
标题：重磅消息：14号线石芽岭站动工了账号名称：深圳宇宏健康花城时间：2019-09-05
与机场快线11号线一样，深圳地铁14号线也是快线，这是与11号线方向相反的东部快线，14号线连接福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓，支撑整个东部发展轴，覆盖东部地区南北向交通需求走廊。
房屋的价值，很大程度是由它可以享受到的周边资源决定的；地铁物业的较大优势，在于缩短了享受优质资源的的时空距离。14号线石芽岭站动工，意味着花城与市区的便捷就在眼前，预计开通后，乘坐14号线，四站即可到达福田中心区，花城将享受与香蜜湖、景田片区到优质资源一致的时空距离。
标题：深圳地铁16号线、14号线较新进展！东部人们有福了！账号名称：龙光城时间：2019-09-22
深圳地铁16号线，是深圳东部的重要轨道交通，连接大运新城、龙岗中心城、坪山高铁站以及坪山区。起点于龙岗大运站，终点位于深惠交界的田心站。
14号线连接福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓，支撑整个东部发展轴，覆盖东部地区南北向交通需求走廊。将快速拉近深圳中心区与东部组团间的时空距离，满足区域内以及组团间的快速通勤需求。
总体而言，秉承着“买到就赚到”思想，近期几个市区项目的销售方案都得到了较大的关注，即便是公寓产品也是一样；其次，地铁物业由于其交通上的便捷性，关于地铁施工进展的内容也有很大的吸引力；其三，也许是金九的到来，9月份的房企项目都有较高的关注，在此，乐居建议有购房计划的网友，也不妨多都关注一下这些深莞惠在售楼盘。