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深圳1500套新房入市 虽降价揽客但成交量仍未如预期


尽管“银十”开发商推盘热情见涨，深圳楼市却是秋风阵阵，凉意渐浓。10月14日，深圳首 个限地价限售价的“双限”住宅项目碧桂园凤凰国际公馆正式开盘入市，算上前两天先后开盘的香山美墅·云颂、绿景红树湾壹号等具有市场代表性的项目，近一周内深圳楼市有**过1500套新房源进入市场。然而，这些项目虽然各有不同的手段揽客，也吸引了不少购房者“围观”，但较终的成交量却并未如预期。“随着政策不断将投 资客挤出市场，相比上半年甚至过去几年，深圳市场现在已经进入了一个价格平稳、成交萎缩的状态。”提及市场变化，某品牌房企城市营销负责人如是总结道。
有新盘价格低于二手房　去化率仅六成
南都记者了解到，位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆**开盘推出了348套新房源，总价范围171万- 383万元。2016年底该项目地块以深圳首宗限地价又限售价的条件出让，彼时已经明确未来商品房预售均价需低于同类项目届时备案价的90%，且不得**3 .06万元/平方米，较高销售单价不**过3.23万元/平方米。
据悉，该地块成交楼面地价为2.24万元/平方米，而目前地块所在区域的二手房均价已经在3.1万元/平方米左右。对比之下，碧桂园凤凰国际公馆**开盘仅3 .06万元/平方米的均价，不仅是坪山在售新房中的较低水平，甚至比二手房价格还低，受到市场关注。
市场人士透露，碧桂园凤凰国际公馆在10月13日进行认筹，10月14日正式开盘时，现场到场的客户有近300人，但即便价格相对吸引，348套新房较终仅去化200余套，去化率约六成。
无*有偶，**天开盘的福田区豪宅项目绿景红树湾壹号，也因为延宕3年才较终开盘而受到市场广泛关注，推出的345套新房甚至获得了700多的认筹客户，现场摇号客户471个，但较终也因为弃购客户较多，去化率不足七成。
有中介人士向南都记者透露，较早在2015年底项目就开始筹划入市，但因为审批的预售价格一直达不到开发商预期的10万元/平方米以上，导致入市时间数度推迟。
此次绿景红树湾壹号开盘的价格普遍在8-9万/平方米间，毛坯价格，还推出了开盘当天9.8折、按时签约9.9折、一次性付款9.8折等优惠，较终也并未能吸引更多的客户入手，在认筹客户**出近一倍的情况下，开盘当天去化不足七成。
知情人士指出，绿景红树湾壹号100多平方米的两个大户型基本**，但80余平方米的户型因为实用率稍显不足，导致客户购买意愿不强。
实际上，碧桂园凤凰国际公馆、绿景红树湾壹号已属近期去化相对不错的项目，10月12日开盘的南山区豪宅项目香山美墅·云颂情况更为惨淡，推出836套住宅，均价8.2万/平方米，前期认筹客户501人，到场参与摇号选房的却不足400人，因为弃选客户较多，较终仅售出300余套房源，去化率低于四成。
投 资客被挤出　市场更为理性
总体来看，如今的市场热度，已不复以往，如华润城项目般的抢房热潮亦难再现。多数观点均认为，受调控的影响，如今投 资客大大减少，目前市场已经越来越理性，无论是一手还是二手房，均不再盲目追求项目价格的投 资性，而是倾向于选择核心区域配套较好等性**的项目，规避风险。
“这种情况至少会持续到年底。”某品牌房企城市营销负责人向南都记者表示，过往两年深圳的项目开盘去化率基本在七成以上，部分甚至可以达到九成，但今年以来，除了少数类似华润城的热点项目，大多数项目开盘去化率已经普遍降至四五成。
经历前两年的楼市热潮后，目前市场整体库存已经偏低，因此调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”，打压楼市投 资性行为，全国各地楼市也因此受到不同程度的影响。
上述人士分析指出，在一二三线城市布局不均衡的房企，因为二三线城市项目去化率降低，会考虑将*城市的项目以价换量，从而补充资金。
另一方面，即便是负债率和融资成本都相对较低的房企，也有加快资金回流，从而抓住市场下行时兼收并购机会的考虑，因此同样会希望能提高项目周转，适时获取更多优质土地。
“目前房企更希望追求量，而不是价格。”上述人士分析指出，基于年底回款等压力，接下来市场推出首付分期、打折优惠、特价房等促销手段的项目也会逐步增多。短期来看，目前市场价格较为平稳，客户回归理性，整体利好刚需。但因为住宅用地供应一直较少，而城市更新项目开发周期较长，所以未来几年内深圳的住宅供给依然还是处于紧张的状态中，不过整体是向好的。

「1】房源名称：百佳润商务中心
「2】出租面积：55-113-168-226平米
「3】出租价格：70元/平方
「4】管理费：5元/平方
「5】停车： 停车月卡300元/月 停车位充足
「6】办公环境：位置在宝安西乡大道与宝源路交汇处，天虹商场旁边；周边配套有休闲吧， 酒店，周边为宝安西乡中心区规划商务办公中心区域
「7】周边配套：楼下有餐厅、便利店、银行、小吃店等。为员工日常工作生活提供便利
「8】交通情况：楼下旁边就是西乡地铁站，步行只需要600米，地铁路线有：1号线、11号线等， 还有多条公交路线，员工出行便利

中介协会：住房租赁市场量价继续回落


8月20日，房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺在2个月内投放12万套（间）不涨租金房源，到9月20日十家企业共投放房源69110套（间），时间过半，完成任务过半。那么到10月20日的完成情况如何呢？


据市房地产中介行业协会负责人介绍，到10月20日十家租赁服务企业累计投放房源133131套（间），完成公开承诺总量的1.1倍。


环比9月，住房租赁市场量、价继续回落。成交量环比下降约8%；在租金方面，“自如”整租的租金环比下降5.5%，“相寓”租金环比下降4.3%，“蛋壳”租金环比下降0.1%。各企业出租房屋的空置期均有拉长,收房日趋谨慎；


针对近期媒体报道个别企业续租涨价问题，中介协会已经开展调查，将按照协会章程对违反承诺的企业进行处理
绿地京津冀换帅 欧阳兵调任上海 潘伟将主持工作


经绿地控股集团总裁室日前决定，原京津冀房地产事业部总经理欧阳兵赴上海出任绿地城市投资集团副总裁，现京津冀事业部副总经理潘伟将主持事业部整体工作。
「乐居财经 曲智静 发自】经绿地控股集团总裁室日前决定，原京津冀房地产事业部总经理欧阳兵赴上海出任绿地城市投资集团副总裁，现京津冀事业部副总经理潘伟将主持事业部整体工作。
根据10月12日发布的集团战略强化升级及核心产业中期发展规划，绿地大基建板块业绩快速增长、能级大幅提升，预计2019年有望冲刺2000亿元营收的中期发展目标，并在2020年力争**过4000亿元。此次人事调整也是对未来大基建业务板块做大做强的重要人事安排。
潘伟于2019年4月正式入职绿地控股集团，任京津冀事业部副总经理，入职前曾担任住总集团副总经理、碧桂园京西区域公司总裁等职务，即日起将全面主持绿地控股集团京津冀事业部整体工作。
据绿地控股较新半年报显示，上半年，绿地控股实现营业收入1578.87亿元，同比增长25%，利润总额116亿元，同比增长40%；归属于母公司股东的净利润60.56亿元，同比增长30%。累计获取项目60个，新增权益土地面积1024万平方米，权益计容建筑面积2161万平方米，权益土地款421亿元，其中地级市高铁站项目占比**过30%。
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“银十”也凉了?10月上半月40城住宅成交环比降16%
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受到国庆长假多地网签滞后、调控未现放松等因素影响，10月上半月，多地楼市成交数据环比下滑。易居房地产研究院18日发布的数据显示...[详细]
“金九”不金 40城成交环比减少1%
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8家房企**季度净利预增**1倍
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沪指跌0.47%失守2700点 地产股表现低迷
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来源：中国网地产中国网地产讯9月6日，沪指延续昨日下跌态势，跌破2700点，收报2691.59点，跌幅0.47%；深证成...[详细]
年内土地流拍数量破800宗 房企新一轮“自救”操作已启动
深圳楼市量价齐跌 中介人均年签降至0.6单


这个秋天，对深圳的房产中介来说格外冷了些。
从2016年9.30新政开始，深圳楼市经历了两年多的调控，在9月见效。
据多个机构的数据显示，9月至今，深圳新房、二手房出现量价齐跌，尤其是二手房价格已出现明显松动，市场观望情绪浓厚。
贝壳研究院数据显示，9月深圳楼市新房整体去化率不足五成，二手楼市客户看房量骤降50%以上。
据多个中介人员透露，中原、链家、世联行、乐有家等机构年初至今已有多名员工纷纷离职，各家公司的关店、降薪等“过冬”模式也已开启。
深圳业内人士指出，这次市场调整，是深圳楼市自2013年以来较严厉的一次调整，中介行业五年来较大的挑战来临。
楼市下行显现
深圳楼市，可以说是全国较为坚挺的房地产市场，从2014年9·30新政以来一路上扬，近三年来住房均价保持在全国较高水平。
继2016年“深八条”后，深圳时隔21个月再次出手严控，在今年7月底发布新政，对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售，抑制离婚炒房，全面封堵政策缺口。
两个多月后，在同为*城市的上海、、广州以及热门二线城市厦门、杭州、南京相继出现低迷后，深圳调控政策的威力也开始显现。
深圳市规土委数据显示，深圳9月新建商品住宅成交均价为54080元/平方米，环比微降0.02%，同比下降0.4%；成交套数2248套，环比减少39.0%，同比减少17.6%，呈价稳量跌态势。
新建住宅均价从2016年9月（“深八条”发布）的61,600元／平方米累计下跌7,520元/平方米，累计跌幅12.2%。因为限价因素的存在，新房交易数据存在一定的结构性失真。
更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为50,630元/平方米，环比下跌0.7%。目前存量市场观望情绪浓厚，房价已经出现了明显松动。
另据深圳中原地产研究中心报告，单日新房成交量回落到70套以内，整个9月，深圳共6个住宅项目入市，一手住宅去化率仅有46%；二手住宅成交量下滑明显。
10月，深圳楼市的低迷情况持续。国庆长假期间，成交量再度萎缩，单日成交量在30套左右。较近一周，部分住宅陆续推出特价房源，而业主报价也继2016年*四季度以来**跌破30%。
贝壳研究院预测，从二手房的潜在需求和三季度的低位趋稳形势来看，在诸多不确定性的影响下，“预计四季度及明年市场难有起色。”
购房需求的总体下降亦导致业内人士对之后楼市的预测不太乐观。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，房地产行业已经走向了生命周期的后半程，“之后的大趋势应该是一个横态的发展了，不太可能继续往上走。”
深圳中原指出，目前不少开发商通过降价、降首付的方式，实现“去库存，回现金”，个别开发商为尽快实现现金回笼，擅自预售、违规违建的行为屡见不鲜，监管部门也予以严厉处罚，这是落实长效机制的基本要求之一，更有利于市场的稳定运行。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，从两年前的“深八条”开始，深圳楼市就已趋向冷淡，7·31新政只是起到了叠加的效果。
中介开启过冬模式
过去10多年，中国房地产市场经历了多次调整，作为市场**的中介代理公司总是率先受到冲击。
据深圳市房地产中介协会统计，今年1-9月，深圳房地产经纪行业人均年签单量为0.6单，快速萎缩。
这导致的直接后果，就是中介的关店和员工离职、降薪潮，“过去十几年，出现过几次大规模调控以后成交低迷、中介调整。”宋丁指出。
早在上半年，深圳房产中介公司乐有家就迎来了一波离职潮，陈淼（化名）就是其中众多离职者中的一名。
他表示：“整个行业都比较低迷，市面上新楼盘也比较少。当时所在部门差不多有三分之一的员工，包括老员工都离职了。从5月份到现在，一直有人进进出出。”
在遇冷下行的房地产市场中，初入行的新人压力更大。某大型中介前员工杨阳在今年5月——楼市惨淡初现端倪之际进入市场，又在未满六个月、*二个业绩周期到来之前，被迫离开房地产市场，投入了餐饮行业。
他所在的分区门店，以三个月为一个业绩周期进行考核。他坦言：“我三个月内一单也没成功。”业绩不达标，就拿不到底薪，无法维持基本生活。
门店经理同样面临业绩压力，杨阳提到，“之前的经理因为三个月的业绩没有达到标准，也被撤牌降为了业务员，这在公司是很正常的。”
深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，现在的房地产中介行业可以分为三类，一类以中原、世华等传统公司为代表，往往会采取相对较保守的“过冬”方式，像减少成本、收缩人员等。
第二类则是房地产电商，比如房多多、平安好房、贝壳等，在租赁和市场代理上的业务分散了此次楼市交易寒冬的压力。
他们的应对措施也更加积极，徐枫认为，此类中介会“按照它们之间既定的战略一直进行，甚至可能会扩充”。
第三类则是大量的中小中介公司，他们会自然倒闭，然后等市场转好了再注册个公司继续干。
作为一一家规模可观、总部设在深圳的中介代理公司，世联行对寒冬已经有所感知，做出了一系列应对。
10月10日，世联行内部下达了一项《集团行政部关于“节支增效”的通知》，文件中涉及报销额度、公司开会禁上水果和饮料等细节之处。这一消息随即得到了世联行董事长陈劲松的确认。
不仅如此，10月15日，世联行还发布了2019年**季度业绩预告修正公告。在公告中，世联行将业绩预期由原本的同比增长调整为同比下降，直接指出公司的代理业务结算进度受到市场宏观政策的影响，致使收入下降，从而影响到当期利润。

一把卖出36.5亿元 别墅成交大涨115%


一周大数据
根据中原的统计数据，上周（10月15-21日）新建住宅市场（剔除自住房和**房，含普通住宅+豪宅+别墅）成交36.5亿元，环比上周略涨3%，成交624套，环比**周增加7套。其中别墅成交71套，环比上涨增加27套，别墅成交占比11%。较新新房成交均价为47158元/平方米，环比价格有所下调。
一周区域亮点
“银十”新房市场继续保持稳定，别墅成交环比大涨。上周别墅成交6.48亿元，环比**周大幅增长115%，35122元/平方米的成交均价，套均价913万元/套，环比**周减少229万元/套。普宅套均价543万元/套，环比**周再次下滑23万元/套。
1，11个区域成交额上涨
来自中原的统计数据显示，上周除石景山、房山等2区域成交额环比下跌外，包括朝阳、海淀、丰台、大兴、通州、昌平、顺义、门头沟、平谷、怀柔、密云等众多区域成交额上涨。
数据表明，上周东城、延庆等2个区域0成交，西城、怀柔等2区域只有一个成交楼盘。大兴区19个楼盘有成交记录，成交楼盘数较多。上周仅怀柔区域成交套均价**过1000万元/套以上，原因在于该区域只有一个别墅项目成交，总价偏高。
2，14个限竞房集中大兴、昌平和房山
上周限竞房成交楼盘主要集中在大兴、昌平和房山，大兴和悦华锦(免费看房)限竞房共有1693套房源，全部为6-8层花园洋房，1梯2户，户型是90平三居和130平四居，容积率1.8。周边金茂府、海梓府等豪宅的提升了区域居住氛围。亦庄金茂府叠拼180-210㎡在售，主力户型为130平-210平3居-5居。城建·海梓府目前主推玫瑰墅叠拼，样板间已经开放，在售叠拼为280-370㎡。
昌平**京投发展·公园悦府项目容积率1.58，项目位于北五环 8号线平西府站上盖，目前主推27层高层产品，两梯四户，户型面积87-136平。
顺义**城建·合院项目户型为210-370平方米的合院产品，同时在售的还有部分高层，户型面积为95平方米三居。项目采用组团布局方式,强调组团及围合院落，园林规划以**整体为诉求，组团绿化与低密度住宅院落景观浑然一体。
3，总价2000万元以上房屋仅成交1套
从成交价格情况看，上周除石景山区域价格平稳外，海淀、丰台、顺义、门头沟、怀柔等区域成交价格环比上扬，朝阳、大兴、通州、昌平、房山、平谷、密云等7区域价格下挫。
上周新房市场仅东城区的金胜嘉园1个楼盘成交价格**过10+，成交均价120078元/平方米，荣登上周新房市场成交均价的**，现房销售。
数据显示，上周新房市场售价5-7万元/平方米之间楼盘成交套数较多，达到51%。其次是3-5万元/平方米之间的房屋，成交均占比23%。
上周，总价500-1000万元之间的房屋成交量良好，达到49%，其次是500万元以下的房屋，占比45%，刚需和刚改项目占据了整体成交市场的9成。总价2000万元以上仅成交1套。目前总价在500-1000万元之间的房屋，平均成交价格为53464元/平方米，套均价709万元/套，成交均价有所下跌，但套均价上涨。
4，别墅产品套均价环比上扬
中原的数据表明，上周五环内新建住宅成交62套，成交量占比10%，与**周保持平稳。五六环之间房屋成交份额较高，占比54%。五六环之间新房较新成交均价54499元/平方米，环比**周价格平稳。
上周新房市场3居产品成交量较大，占比59%，90平方米以下的房屋成交较多，占比4成。
别墅产品中，叠拼别墅产品周度成交量良好，上周叠拼别墅成交43套，占比6成，套均价7141万元/套。其次是联排产品，套均价为883万元/套，环比**周均上涨。
上周新建住宅市场（含普通住宅+豪宅+别墅）较新成交状况


（数据来源：建委。备注：上述数据个别项目价格为当年网签遗留房源，成交价与现时有别。）

1.位置：位于宝安区宝源路与西乡大道交汇处，一号线西乡站D出口600米处，十一号线碧海湾站B出口300米处；


2.交通：一号线西乡站D出口步行600米，十一号线碧海湾站B出口步行300米，公交站台为圣淘沙骏园站， 多条公交路线途经，320路 718路 m240路 m375路 m382路 m507路 高峰专线72路，交通十分方便；


3.房源面积有55平米-113-1000平米 自由组合 户型方正实用，采光通透，租金为70元/平起租，管理费为5元/平。


4.配套：周边配套完善，楼下有湘菜酒楼，便利店、有骏通大、牛肉火锅店、各种此湘菜馆、川菜馆、沙县小吃等，距离西乡天虹仅五路程，各种价位的房、小区房、农民房，能满足您公司员工衣食住行。